Wie erhöhe ich die Mieteinnahmen meiner ETW?
Die Immobilienrendite erhöhen – definitiv einer der wichtigsten Know-Hows um im Real Estate Geschäft erfolgreich zu sein. So einfach ist das am Ende nicht, da es dazu viele gesetzliche Vorgaben gibt und nicht jede Option für einen geeignet ist. Aber welche Möglichkeiten habe ich mehr Mieteinnahmen zu erzielen?
Möglichkeiten Ihre Mietrendite zu erhöhen
1. Kurzzeitvermietung bzw. Ferienwohnung
Meine absolute Lieblingsmethode die Rendite zu steigern, ist es die Eigentumswohnung bzw -Haus in eine Ferienwohnung zu verwandeln und sie kurzzeitig zu vermieten.
Hier wiederum gibt es im wesentlichen 2 Wege um dies zu tun, wobei ich die zweite deutlich bevorzuge.
1.1 Ferienhaus in Eigenregie
Der erste Weg hat im Prinzip nur einen Vorteil und der heißt mehr Geld. Was viele nicht bedenken ist der damit verbundene Aufwand. Eine Kurzzeitvermietung bedarf einiger Vorbereitung und laufende Arbeit.
Von der Einrichtung des gewünschten Apartments, zur Erstellung der Inserate, sowie deren andauernde Pflege, Preisfindung, Reinigung, Gästekommunikation und von der ganzen Bürokratie mal zu schweigen – das kostet alles einige Zeit.
Von daher empfehle ich deutlich folgende Variante:
1.2 Eine Ferienwohnungsagentur beauftragen
Eine Agentur damit zu beauftragen macht in meinen Augen deutlich mehr Sinn, schließlich soll bei den meisten die Investition nur passiv laufen und so wenig Arbeit wie möglich machen.
Man muss zwar auf einen Teil der möglichen Einnahmen verzichten – dafür ist man erfolgsunabhängig, kann seine Rendite trotzdem deutlich steigern und spart sich eine Menge Arbeit.
Eine gute Agentur übernimmt jeglichen Aufwand vom Anmelden bei den Behörden, das Einrichten, den Online-Auftritt und vieles weiteres. Kurz gesagt: je weniger Arbeit man hat umso besser.
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2. Möbliertes Vermieten
Dieser Ansatz geht wieder zurück in ein eher klassisches, langjähriges Mietverhältnis. Der Unterschied ist der, dass man keine leere Wohnung, sondern auch die entsprechende Einrichtung dazu vermietet.
Zielgruppen sind meist Studenten, Pendelnde und Monteure. Aber auch andere Menschen lassen sich gern auf solch ein Mietverhältnis ein. Das ganze ist auch von Stadt zu Stadt unterschiedlich schwer an den Mann/die Frau zu bringen. Hier sollte man vorher recherchieren oder sich vorsichtig rantasten.
3. Aufteilen von Immobilien
Etwas aufwendiger ist das Aufteilen von Bestandsimmobilien in kleinere Einheiten.
So ist es z.B. möglich ein Mehrfamilienhaus in mehrere Mietwohnungen aufzuteilen oder etwa eine Wohnung zimmerweise zu Vermieten. Letzteres ist vor allem bei Studenten und anderen WG´s sinnvoll.
Diese Möglichkeit ist mal mehr, mal weniger sinnvoll. Während sich Wohnungen oft gut aufteilen lassen, können sich bei Häusern größere Hürden in den Weg stellen. Gibt es im Haus nur ein Bad oder eine Küche, sind schnell hohe Kosten zu tragen um bezugsfertige Wohnungen daraus zu machen.
Das heiß natürlich nicht direkt, dass die Option vom Tisch fällt. Wie immer gilt, erst rechnen – dann investieren.
4. Staffelmietvertrag
Wer mit seinem Mieter eine Staffelmiete im Mietvertrag vereinbart hat, kann damit gute Renditen erzielen. Aber auch hier ist vorsichtig geboten.
Das liegt zum einen daran, dass es viele gesetzliche Vorgaben gibt. Zwar darf man die Miete in 3 Jahren um mehr als 20% erhöhen, doch die Miete darf nie 20% über der örtlichen Vergleichsmiete liegen – Stichwort Mietpreisübererhöhung (bei 50% sogar Wucher, welches eine Straftat darstellt.
Ein zweiter Grund: Solange die Staffelmiete gilt, darf keine weiterer Erhöhung (etwa durch Modernisierung) vorgenommen werden. Man sollte sich vorher also gut überlegen, was die langfristigen Pläne mit der jeweiligen Immobilie sind und wie die Rendite erhöht werden soll.
5. Modernisierung
Wer seinen Bestand modernisiert, kann einen Teil der Kosten auf die Mietpartei umlegen. Und das bis zu 8 Prozent.
Deutlich zu betonen ist, dass Reparaturen und Instandhaltungen keine Modernisierungen sind. Dazu zählen aber Beispielsweise: Energie- und Wassersparende Umbauten oder etwa Maßnahmen, welche die Wohnqualität steigern.
Einen guten und ausführlichen Artikel dazu hat der Immowelt-Ratgeber herausgebracht, den ich nur empfehlen kann.
6. Gewerblicher Mietvertrag
Es steht einem natürlich auch frei sein Eigentum von einem Wohn- in ein Gewerbeobjekt zu verwandeln. Hier kann man dann an Ärzte, Anwälte, Physiotherapeuten oder auch an eine Ferienwohnung-Agentur vermieten.
Diese nutzen dann ihre Immobilie als Praxis, Büro oder eben als Ferienwohnung. Darüber hinaus sind selbstverständlich auch andere Nutzungsformen denkbar (z.B. Restaurant oder Späti,…).
Der Vorteil an einem gewerblichen Mietvertrag ist, dass dieser (im Gegensatz zu einem Mietvertrag für eine normale Mietwohnung) nicht an eine Mietpreisspiegel oder eine Bremse gebunden ist.
Hier können sich sowohl Vermieter als auch Mieter frei absprechen, wieviel Geld im Monat gezahlt wird.
Fazit
Möglichkeiten die eigene Rendite zu erhöhen gibt es einige. Manche davon lassen sich schneller, manche schwieriger umsetzen.
Mein Favorit bleibt es nach wie vor sich eine FeWo-Agentur zu suchen, da man für wenig Arbeit viel Rendite herausholt.
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